DESHAUCIOS

El desahucio es la acción por medio de la cual se solicita la ayuda de las autoridades para expulsar a un ocupante ilegítimo de una vivienda. Existen varias situaciones en las que tendremos que acudir a este procedimiento. El desahucio puede instarse en todo caso en que una persona o varias ocupen una vivienda ilegítimamente. Y se consideran ocupaciones ilegítimas:

  1. La entrada sin autorización

  2. La permanencia sin autorización

  3. La finalización del contrato de alquiler

  4. El incumplimiento (y resolución) de contrato

 

 

Estas ocupaciones dan lugar a los tipos de desahucio que existen

DESHAUCIO EXPRESS

Hablaríamos de los casos de okupación ilegal, en los que una persona accede a la casa y permanece sin el consentimiento del propietario.

Su proliferación durante los tiempos de la crisis ha promovido la agilización de la acción de desahucio, ahora conocida como desahucio express.

El desahucio express es la forma de referirse a la última regulación del desahucio, que trató de articular mecanismos más flexibles y efectivos para sacar a okupas o inquilinos de la vivienda en los casos en que fuera necesario. Hay que tener en cuenta que esta medida se adoptó en plena crisis económica, por lo que la ocupación de la vivienda tenía mucha relevancia social.

En un marco en que algunos inquilinos no podían pagar las rentas y otras personas se decantaban directamente por ocupar los inmuebles ajenos, el ordenamiento tuvo que dar una respuesta que protegiera simultáneamente los intereses de los propietarios y de las familias necesitadas.

Es un procedimiento que permite al propietario de un inmueble reclamar su desalojo y devolución. Tiene lugar frente a los tribunales, ya que deben ordenar a las fuerzas y cuerpos de seguridad garantizar la efectividad del desalojo o lanzamiento.

DESHAUCIO POR IMPAGO

Existen determinadas situaciones en las que un incumplimiento contractual permite resolver el contrato de arrendamiento.

 

Las causas por las que el arrendador podrá resolver el contrato son las siguientes:

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  • Incumplimiento de obligaciones contractuales.

  • Falta de pago de rentas u otras cantidades (incluyendo la fianza o su actualización).

  • Subarriendo o cesión inconsentido.

  • Realización de daños u obras no consentidas.

  • Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

  • En caso de que la casa se alquilara para vivienda permanente, cuando deja de servir a esta necesidad.

DESHAUCIO POR FINALIZACIÓN DE CONTRATO

Cuando concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción de desahucio para forzar su desalojo.

DESHAUCIO POR PRECARIO

Se trata de los casos de “precario”. En determinadas ocasiones, se autoriza a una persona para que habite una vivienda. Por ejemplo, un amigo al que han echado de su casa o un familiar que se ha quedado sin trabajo.

Si no se ha formalizado un contrato de alquiler decimos que estas personas son precaristas. El precarista es el que tiene un derecho de cesión, no basado en ningún título (contrato), y puede permanecer en la finca porque el propietario le ha dado permiso.

Si en un momento dado revocamos este permiso y no abandona el inmueble, habrá que promover la acción de desahucio por precario.

En este sentido conviene analizar el concepto de precario, que incluye:

  1. Ocupaciones con el consentimiento del propietario. En estas situaciones el propietario permite el uso de la vivienda sin haber formalizado ningún contrato. Si analizamos el concepto conforme a su definición jurisprudencial tampoco percibirá una contraprestación por esta cesión de uso. Añadimos algunos ejemplos:

    • Una herencia no se ha repartido pero uno de los herederos vive en el domicilio habitual del fallecido.

    • Dejamos que nuestro vecino cultive un terreno que tenemos abandonado.

    • Tras divorciarnos y ser atribuido el uso de la vivienda familiar a nuestra ex pareja, esta nos concede un plazo de un mes para recoger nuestras cosas y hacer la mudanza.

  2. Alquilamos una casa, pero el arrendador no nos hace un contrato y nos cobra en negro.

  3. Un sobrino se muda a nuestra ciudad para empezar sus estudios universitarios y le dejamos habitar en un piso nuestro sin formalizar ningún contrato.

    2. Ocupaciones sin el consentimiento del propietario. En este caso se trata de la clásica okupación, que consiste en que una persona accede a una vivienda y la habita sin el consentimiento (y puede que sin ni siquiera el conocimiento) del propietario.

En definitiva, la diferencia entre un tipo y otro de precario es que el primero es consentido o tolerado y el segundo no. Pero nada impide al propietario retirar su consentimiento o permisividad.